Обратная связь
Все новостройки Иваново

Обзор всех новостроек и застройщиков Иваново на 37RE.RU

подробнее
Консультация по недвижимости

Бесплатно. Задай вопрос и получи профессиональный ответ от эксперта по недвижимости

подробнее
Преимущественное право покупки доли
Дата публикации: 18 ноября 2011

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные долевые собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю продавец должен заблаговременно и в письменной форме, с указанием цены продаваемой доли и условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Жилищный кодекс таким образом налагает на продавца дополнительную обязанность по уведомлению других собственников, что нередко оборачивается проблемами как юридического, так и технического характера.

Продавец не сможет зарегистрировать договор купли-продажи комнаты и переход права собственности, если не предоставит в регистрационную службу документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки остальных долевых собственников (т.е. их письменные отказы). Если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире, либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения уведомления или отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, то продать комнату нельзя. Правило, содержащееся в Жилищном кодексе, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно. Кроме того, законом не предусмотрено, как действовать продавцу, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство еще никто не принял или документы на указанную комнату не были оформлены надлежащим образом, и она "ничья". В таком случае отсутствует возможность представить в регистрационную службу документы, подтверждающие уведомление собственника.

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. Отказ от преимущественного права покупки выражает законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, однако на это необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. В этих случаях продавец становится зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. При этом, закон не обязывает ни несовершеннолетнего, ни его законного представителя обращаться в органы опеки и попечительства по просьбе продавца. То есть они могут пойти вам навстречу и провести все процедуры в установленном законом порядке, либо отказать вам в вашей просьбе, сделав продажу комнаты невозможной. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

Кроме прочего, правило Жилищного кодекса существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.

В заключении стоит отметить, что при юридически грамотном подходе к вопросу продажи комнаты в коммунальной квартире, можно как продать ее любому постороннему лицу, не прибегая к согласованию с соседями, так и, наоборот, не дать возможность соседям продать их долю, не согласовав этот вопрос с заинтересованными жителями коммунальной квартиры. Об этом читайте в следующей статье


Обсуждение доступно только для зарегистрированных пользователей. Войти или зарегистрироваться.
Статьи

Новостройки    все новостройки

Мкрн. "Тихий берег" (г. Кохма) Застройщик ГК «Центр строительных услуг»

подробнее