Обратная связь
Все новостройки Иваново

Обзор всех новостроек и застройщиков Иваново на 37RE.RU

подробнее
Консультация по недвижимости

Бесплатно. Задай вопрос и получи профессиональный ответ от эксперта по недвижимости

подробнее
Будут ли кредиты на жилье доступнее?
Дата публикации: 21 марта 2011

На сегодняшний день государство выкупает у банков ипотечные кредиты на срок до 30 лет под процентную ставку 11% годовых, тем самым активно стимулируя граждан приобретать квартиры в новостройках. Но банки предлагают и свои рублевые программы кредитования со ставками ниже государственной. Внедряется на рынке и программа страхования ответственности заемщиков, предназначенная для снижения рисков банков и, соответственно, ставок. К нашему сожалению, ипотека за счет предпринятых мер пока доступнее не стала. С чем же это связано?

Ипотека с государственной поддержкой

Программа «Ипотека с государственной поддержкой», по которой Сбербанк начал выдавать кредиты с середины февраля 2010 года, стала маячком, на который взяли курс и другие банки. Одним из первых ее поддержал ВТБ 24, по подсчетам специалистов с июня 2010 года было выдано около 3500 кредитов общей суммой больше 5 млрд.руб. Сегодня более 50% кредитов, предоставляемых гражданам на строящееся жильё, и 20% на готовое жильё выдается именно по этой программе.

Кроме Сбербанка и ВТБ 24 к реализации госпрограммы присоединились банки «Уралсиб» и «Газпромбанк». Благодаря данной программе на покупку строящегося или построенного жилья у инвестора или застройщика можно оформить ипотеку по льготным ставкам. Таким образом, планируется поддержать первичный рынок недвижимости. Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка считает, что эта «программа может быть интересна прежде всего банкам, финансирующим конкретные строительные проекты типового жилья, особенно в регионах, отдаленных от Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку банки заинтересованы в перераспределении кредитных рисков с застройщика на физических лиц. Кроме того, снижаются чисто коммерческие риски застройщика, связанные с медленной реализацией квартир и в целом накоплением объемов, не находящих спроса на рынке, а значит, компенсируются и кредитные риски кредитующих застройщиков банков».

Согласно условиям программы кредит оформляется максимум на 30 лет, при этом минимальный первоначальный взнос (без дополнительных комиссий) составляет 20% от стоимости квартиры. Максимальная ставка по кредиту при этом должна быть 11% годовых. Оплатить эту ставку заемщик сможет после того, как ипотека будет зарегистрирована в пользу банка. Для этого строящееся жилье должно перейти в разряд готового. А вот до этого момента, к сожалению, придется платить по повышенной процентной ставке. Например, банк ВТБ 24 до регистрации ипотеки повышает ставку на 2,5%, а Сбербанк — на 1,9-3,75%. Сразу после регистрации ипотеки в пользу банка размер ставки снижается в ВТБ 24 до 11%, в Сбербанке — до 10,7-11%. Минимальный процент годовых (10,7%) в Сбербанке можно получить при оформлении кредита на 10 лет, внеся 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. В ВТБ 24 снижение ставки происходит независимо от суммы первоначального взноса и срока кредита.

Успешность данной программы не отрицается банкирами. Например, Георгий Тер-Аристокесянц — начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 — утверждает, что высокий процент кредитов по данной программе в общем объеме ипотечного кредитования свидетельствует о ее достаточной конкурентоспособности, особенно в отношении строящегося жилья. Благодаря тому, что срок действия программы был увеличен до конца 2013 года, существенно увеличилось количество строящихся объектов, которые можно приобрести с ее помощью. А это означает, что возможностей приобрести жилье для обычного гражданина стало больше.

Андрей Семенюк — заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — считает, что ипотечные кредиты в рамках данной программы очень даже востребованы. Он приводит данные социологических исследований, по которым оказывается, что граждане охотнее приобретают жилье класса эконом в новостройках.

Альтернатива государственным программам

Радует, что сегодня на рынке есть альтернативные негосударственные программы, по которым можно получить ипотечный кредит на неменее выгодных условиях. Одной из них является программа Сбербанка «В десятку», которая будет действовать до конца 2011 года. Ее условия довольно выгодны: 10% годовых при внесении первоначального взноса в размере 10% от стоимости квартиры. Есть и ограничения — кредит выдается только на объекты, стройка которых осуществлялась при участии кредитных банковских средств. Максимальный срок выплаты средств заемщиком — 10 лет.

От каких факторов зависит доступность ипотечного кредитования?

В первую очередь это сумма первоначального взноса по кредиту и размер процентной ставки. Чем ниже эти показатели, тем доступнее ипотека. На сегодняшний день ситуация с банками такова, что массово снижать сумму первоначального взноса они пока не готовы. Программ с минимальным первым взносом пока очень мало. Чтобы стимулировать банки на понижение первоначального взноса, страховая компания АИЖК предложила ввести обязательное страхование ответственности заемщика, что сократит обоюдные риски (для заемщика и банка). Страхование будет осуществляться по простой схеме — на разницу между стандартным банковским взносом и минимальным первоначальным взносом. Страховая компания возмещает сумму, недостающую на погашение суммы долга при продаже квартиры неплатежеспособным заемщиком.

В СК АИЖК рассказывают, что страховая премия должна составлять 2-2,5% суммы кредита и выплачиваться единовременно за весь период действия договора согласно закону об ипотеке. Выплата будет осуществляться страховщиком в том случае, если после реализации объекта залога по дефолтному кредиту банк не сможет погасить задолженность заемщика за счет выручки от продажи.

На какой процент снизится ставка при страховании рисков?

Благодаря тому, что риски кредитора снижаются, стоимость кредита тоже снижается — это несомненное преимущество программы. Специалисты СК АИЖК прогнозируют снижение стоимости кредита на 2-3%. Банки в оценках более сдержаны.

Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки (банк «Открытие») делает прогноз снижения ставки на 1%. Он объясняет, что для этого есть все предпосылки: будет снижаться стоимость страховки в связи с уменьшением страховых рисков, а вместе со снижением стоимости страховки повышается доступность кредита со страховкой. Рост цен на квартиры станет залогом того, что стоимость жилья покроет размер выданного кредита. Благодаря этому риски не будут включаться банками в процентные ставки. Ставки будут снижены и для заемщиков, которые на данный момент не могут позволить себе внести первоначальный минимальный взнос. Клиенты банков, не имеющие возможность внести более 10% стоимости жилья, находятся в зоне риска, потому что они легче расстаются с жильем при дефолте, чем те, кто внес более существенную сумму.

Преимущества страхования очевидны.

Хотя в итоге, заплатить по кредиту со страховкой, даже при предоставлении скидки от банка, придется больше, чем при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья.

К примеру, если купить за 5 млн.руб. однокомнатную квартиру и оформить ипотечный кредит на 25 лет по программе «Дельта рублевый» в банке «Дельтакредит», внеся первоначальный взнос 20% по 13,75% годовых, то ежемесячно придется выплачивать банку 45113 руб. Переплата по процентам составит 9,53 млн.руб.

Если внести первым взносом лишь 10% при ставке 12,75% годовых, то ежемесячно придется выплачивать 47400 руб. Переплата по процентам составит 9,7 млн.руб. При этом заемщик будет вынужден заплатить за страховку 90-112,5 тыс.рублей. Если же ставку снизят на 2% (по предположению СК АИЖК), то ежемесячно заемщик будет выплачивать банку 44100 руб, а переплата составит 8,7 млн.руб. Как видим, это оптимальный вариант, так как заемщику удастся сэкономить на переплате и ему будет легче внести первоначальный взнос.

Будет ли страхование ипотечных кредитов добровольным?

Несмотря на то, что нововведение СК АИЖК банкиры в целом одобрили, применять его на практике торопятся не многие. Пока на ее использование решились ВТБ 24 и другие банки, работающие по стандартам АИЖК.

Динара Юнусова, вице-президент банка «Дельтакредит» по развитию бизнеса, считает, что заемщик должен сам решать, приобретать ему страховку или нет, потому что любой дополнительный платеж может стать серьезной проблемой для заемщика. Банк «Дельтакредит» рассматривает страхование ипотеки на добровольных началах, но механизм такого страхования еще не совсем отлажен, да и стоимость страховки пока довольно велика для заемщиков, из-за чего увеличивается стоимость ипотечного кредита. На данный момент ведутся переговоры с СК АИЖК и другими партнерами об уменьшении стоимости страховки. Динара Юнусова признает страхование ипотеки неплохим инструментом для снижения первоначального взноса и повышения привлекательности ипотечного кредитования для клиентов.

На самом деле, стоимость кредита увеличивается именно из-за высоких тарифов страховщиков и необходимости единовременной выплаты страховой суммы.

"Для того чтобы эта программа стала массовой, требуется снижать тарифы, и здесь многое будет зависеть от политики АИЖК. Это взаимовыгодный процесс: если АИЖК снизит тарифы на перестрахование, то и страховые компании следом пойдут на понижение стоимости",— утверждает Александр Ефимов.


Обсуждение доступно только для зарегистрированных пользователей. Войти или зарегистрироваться.
Статьи