Обратная связь
Все новостройки Иваново

Обзор всех новостроек и застройщиков Иваново на 37RE.RU

подробнее
Консультация по недвижимости

Бесплатно. Задай вопрос и получи профессиональный ответ от эксперта по недвижимости

подробнее
Квартира с обременением
Дата публикации: 16 июля 2012

Наиболее распространенными обременениями на сегодняшний день эксперты называют залог (к которому относится также и ипотека), рента с пожизненным содержанием и арест имущества. Особняком стоят аренда и доверительное управление. Также есть некоторые ограничения при снятии с регистрации некоторых категорий граждан.

Залог

Сейчас довольно распространены сделки купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных кредитов, когда приобретаемую квартиру передают в залог банку. Если вы купили жилье в ипотеку, а затем решили продать квартиру для погашения кредита и покупки более дешевой недвижимости, то вам необходимо получить согласие банка-залогодержателя, а также выяснить, какая часть кредита уже выплачена и какова сумма вашей задолженности на сегодняшний день. Перед проведением сделки стороны (продавец, покупатель и кредитор) определяются со способом расчетов. Эксперты рекомендуют закладывать деньги в две банковские ячейки – в одной сумма для банка, в другой – для продавца квартиры. Доступ к ячейкам предоставляется после государственной регистрации снятия залога и сделки купли-продажи.

Стоит отметить, что к залогу недвижимости прибегают не только при получении ипотечных кредитов. Например, собственник может наложить данное обременение с целью минимизации риска отчуждения квартиры, если существует такая угроза. В этом случае залогодержателем становится, как правило, доверенное лицо залогодателя, например, один из родителей. Делается это с расчетом на то, что продать квартиру с таким обременением можно только с согласия залогодержателя.

Договор ренты и договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца

В настоящее время на рынке жилой недвижимости имеет место практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также договоров купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца.

Договор ренты подразумевает, что лицо, взявшее на себя обязанности по уходу за стариком и содержанию его имущества, получает в собственность квартиру после снятия с нее обременения, то есть после смерти получателя ренты. До этого времени рентоплательщик не может распоряжаться недвижимостью – сдать квартиру в аренду или продать ее можно только с согласия собственника.

Иногда пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. При этом ежемесячный платеж не может быть ниже установленного законом минимального размера оплаты труда, однако может увеличиваться (определятся условиями договора).

Здесь, казалось бы, все просто: главное условие договора – это надлежащий уход и забота о пожилом человеке. Однако данный вид сделки имеет ряд нюансов. Во-первых, перед заключением договора необходимо удостовериться в действительном отсутствии наследников, которые после смерти родственника могут обратиться в суд с целью оспорить заключенный договор, ссылаясь на недееспособность получателя ренты на момент подписания договора. Также нужно проверить, не состоит ли собственник квартиры на учете в психоневрологическом диспансере.

Во-вторых, пожилые люди бывают беспричинно капризными, ворчливыми, категорически не терпящими возражений. Любой конфликт может привести к разрыву контракта, а суд, как правило, встает на сторону рентополучателей. Чтобы избежать конфликтной ситуации, эксперты советуют сохранять всевозможные свидетельства о произведенных расходах (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т. д.), с помощью которых можно подтвердить надлежащее исполнение договора.

Квартира под арестом

Наиболее тяжелым обременением эксперты называют арест, наложенный на квартиру. Арестовать недвижимость может суд или должностные лица государственных органов, в частности, судебные приставы при исполнении судебного акта. Причиной ареста может стать спор в отношении объекта недвижимости, участие собственника в качестве ответчика в деле о взыскании денежных сумм, а также ряд других случаев.

Снимает арест с недвижимости тот орган, который его наложил, после того, как будут устранены все обстоятельства, которые послужили причиной обременения и будет подано соответствующее заявление заинтересованного лица. Однако не всегда владелец квартиры может вернуть свое имущество. Например, если суд взыскал с ответчика крупную сумму денег, которой у должника нет, то в этом случае арестованная недвижимость будет продана с торгов, а деньги от продажи пойдут на погашение долга. В других случаях, например при наложении ареста в рамках рассмотрения спора о праве на квартиру, после вынесения и вступления в силу решения суда вопрос о снятии ареста становится чисто техническим и вероятность возникновения каких-либо проблем стремится к нулю.

Договор найма и доверительного управления

Заключенный собственником квартиры договор найма с квартиросъемщиками также можно считать обременением, поскольку при продаже арендуемой недвижимости квартиранты сохраняют право на проживание в ней до конца срока действия договора, а новый собственник обязан обеспечить им прежние условия найма. Аналогично дело обстоит и с доверительным управлением недвижимостью. По сути, речь идет о той же аренде, только наниматели имеют дело не с собственником квартиры, а с агентством недвижимости, которому имущество передано в управление на определенный срок. Эксперты отмечают, что такая передача не влечет за собой перехода права собственности. Как и все обременения, договор доверительного управления заключают в письменной форме и регистрируют в соответствующем порядке.

Опека

Запрет на совершение сделок с недвижимостью может быть наложен и органами опеки и попечительства в случае, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, интересы которых могут пострадать при продаже квартиры.

На сегодняшний день существует Постановление Конституционного суда РФ, согласно которому права детей, выписываемых из продаваемой квартиры, должны быть защищены. Однако в правило о контроле со стороны органов опеки касается только детей-сособственников недвижимости. Поэтому отделения регистрационных служб не могут требовать у заявителя предоставить разрешение органов опеки на продажу квартиры, где прописан ребенок, и тем более не могут отказать в регистрации или приеме документов при отсутствии такового. Но для того чтобы убедиться, что несовершеннолетний не окажется на улице, регистраторы просят встречную выписку из домовой книги с указанием об уже произведенной регистрации по новому месту жительства.

Как узнать об обременениях?

Узнать о наличии обременений, наложенных на квартиру, достаточно просто. Для этого необходимо оформить соответствующее заявление в территориальном управлении Росреестра и получить выписку из ЕГРП (услуга предоставляется на платной основе). В данной выписке будут зафиксированы сведения о зарегистрированных ограничениях права (обременениях), указаны дата и номер их государственной регистрации, сроки, а также данные о лицах, в пользу которых ни установлены.


Обсуждение доступно только для зарегистрированных пользователей. Войти или зарегистрироваться.
Статьи