Как защитить себя от мошенников на рынке жилья?
Дата публикации: 12 августа 2011

Что такое мошенничество?

Несмотря на наличие такого органа контроля, схемы мошенничества с недвижимым     имуществом получают все большее распространение в наши дни. Для того чтобы понять что такое мошенничество нужно обратиться к действующему Уголовному Кодексу РФ, который понимает под ним хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием. При этом наиболее опасные схемы мошенничества с недвижимым имуществом  направленны на изъятие такового или его стоимости. Они почти всегда связаны с криминалом и характеризуются высоким интересом со стороны мошенников и еще более высоким размером нанесенного ущерба.

Подмена документов

Одной из таких мошеннических схем является подмена документов. Не секрет, что при совершении сделки, например при купле–продаже квартиры, продавцу придется изучить и подписать большое количество документов, в которых мало кто разбирается. Как правило, большая часть граждан даже не станет вникать в содержание документов,  рассчитывая на добросовестность второй стороны при заключении сделки. В данных ситуациях мошенники могут использовать такую схему: при подписании договора купли-продажи квартиры, который обычно состоит из нескольких листов, подложить вместо очередной страницы -  акт приема-передачи имущества или акт приема-передачи денежных средств, которые подписываются после государственной регистрации договора. Наивный и невнимательный продавец, рассчитывая, что подписывает документы на квартиру, не понимает, что он уже передал квартиру в собственность покупателя и «получил» причитающиеся денежные средства.

Для того чтобы не попасть в такую ситуацию проследите, чтобы документы, предоставленные для подписи выглядели следующим образом: вначале продавец  подписывает документ на квартиру (договор); после идет государственная регистрация договора, а лишь затем подписывается передаточный акт на недвижимое имущество и отдельно фиксируется передача денежных средств, например, при помощи расписки. При этом передача денежных средств должна произойти или до, или вовремя подписания передаточного акта.

После подписания договора, у продавца есть право требовать причитающуюся  по договору денежную сумму, неуплата которой является основанием для расторжения  заключенного договора. Но, если продавец подписал  передаточный акт и расписку до фактической передачи денег и их в последующем не получил, то доказать обратное будет практически невозможно, по закону факт передачи денежных средств подтверждается письменными доказательствами, фиксирующими данный факт.

Расчеты между сторонами

Следующей схемой, которую часто применяют мошенники, является наличие в договоре пункта о том, что все расчеты между сторонами были проведены до момента подписания договора. Добросовестная сторона, не принимая во внимание этот пункт, подписывает договор, рассчитывая на подписание в дальнейшем  акта приема–передачи  денежных средств. Доказать, что денежные средства не были переданы в действительности, в этом случае будет очень не просто. Для того чтобы избежать такой ситуации нужно внимательно читать договор перед его подписанием.

Формулировки в договоре

Очень часто мошенники, используя сложные и специфические юридические фразы в договоре, наводят граждан на ложный след, в связи с неправильным восприятием конкретных фраз в договоре. Так, например, на первый взгляд обычный договор о купле–продаже жилого дома может возлагать на продавца и дополнительные обязательства, которые ранее стороны не обговаривали.  В случае нарушения таких обязательств, на продавца налагаются дополнительные финансовые санкции.

Для того чтобы  не попасть в такую ловушку, внимательно изучите весь текст договора, а если что–то вызывает сомнение – проконсультируйтесь у специалиста.

Предоплата

При выборе мошеннической схемы «предоплата», недобросовестная сторона берет с покупателя предоплату в полном размере или какой-то процент и намеренно создает такие условия, при которых она не возвращается. Как правило, если мошенники выбрали данную схему, то у них нет цели продать недвижимость, а есть цель создать для покупателя ситуацию, при которой он не выполнит определенных условий. А раз условия не выполняются, то предоплата остается у продавцов.

При действии схемы «предоплата» могут создаваться как невыполнимые условия, так и фигурировать в процессе купли–продажи или при заключении договора аренды жилья неуполномоченные лица, которые тут же растворяются с деньгами.

Тут стоит затронуть и рынок аренды недвижимости. Внося предоплату, арендатор может не увидеть, что в договоре изначально прописывается, что вторая сторона обязуется не найти вам подходящее жилье, а предоставить информацию о таковом, за что и берется плата. Обычный человек, читая договор, не придает значения этому существенному условию. В итоге вам выдается распечатка информации, взятая из открытого источника – СМИ, интернета или доски объявлений, на чем и заканчиваются обязательства мошенников.

Мошенничество  в этом случае заключается в том, что организация, предоставляющая такую информацию, позиционирует себя как фирма, сдающая квартиры в аренду.

Двойная продажа

При действии схемы «двойных продаж» один и тот же объект недвижимости  продается, обменивается или сдается в аренду бесконечное количество раз, разным лицам. Ошибиться при этом раскладе сможет и юридически подкованный покупатель, поскольку право собственности по реестру прав на недвижимость закреплено за прежним собственником до момента регистрации сделки купли-продажи с тем покупателем, который первым оформил сделку.

Если возникла ситуация, при которой мошенник заключил несколько договоров купли–продажи, т.е., совершил более одной сделки в отношении одной квартиры в течение определенного периода времени, то продавец  получает двух – пяти – десятикратную стоимость  квартиры. Регистрация первой сделки начинается через некоторое время, в течение которого мошенник успеет продать квартиру несколько раз. И лишь после, зарегистрировать сделку попытаются остальные лица, которые однозначно получат отказ в этом, т.к. право собственности принадлежит первому покупателю. Единственный выход – судебное разбирательство, которое, скорее всего ни к чему не приведет, поскольку мошенник, своевременно подстраховавшись, объявил себя  неплатежеспособным, успел потратить все полученные деньги или является подставным лицом, местонахождение которого установить невозможно.

Способы защиты

Среди методов защиты от мошенничества можно выделить такие универсальные способы, как получение выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и подробно изучить ее на предмет наличия обременений, установление истинного собственника и лиц, имеющих право пользоваться помещением, и т.д. И второе средство -  изучение условий заключаемого договора. Особое внимание уделите порядку проведения расчетов. Оптимальный и надежный вариант – передача денежных средств после государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Если продавец будет возражать против подобного условия, то предложите ему компромисс, на который он согласится, если не имеет намерений скрыться с полученными деньгами. Так, вы можете воспользоваться банковскими услугами – поместить деньги в банковскую ячейку, которые сможет забрать продавец при наступлении определенных условий, например, при представлении в банк свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, закрепленное за покупателем.

Что касается самой сделки, то здесь важно проверить не только наличие необходимых для ее проведения документов, но и их подлинность. Попросите у продавца выписку из домовой книги, а также все документы, свидетельствующие об истории передачи квартиры от собственника к собственнику, что поможет избежать многих рисков, связанных с теми лицами, которые зарегистрированы в квартире и имеют право  пользования данным жилым помещением. При наличии таковых граждан, покупатель имеет право требовать произвести их выписку из квартиры до совершения сделки.

Если предыдущий собственник получил недвижимость в качестве наследства, то необходимо обезопасить себя от иных наследников, которые могут  претендовать на данную квартиру. Ситуаций, которые могут повлиять на юридическую судьбу недвижимости много, поэтому не стесняйтесь  и выясните у собственника все возможные риски, спорные моменты и своевременно разрешите их.


Обсуждение доступно только для зарегистрированных пользователей. Войти или зарегистрироваться.

Новостройки    все новостройки

ЖК «Плёс XXI век» Реклама

Плёс - жемчужина на Волге! Квартиры от застройщика в ЖК «Плёс XXI век». Для жителей города действует специальное предложение. Звони сейчас!

Ищете квартиру? Застройщик ГК «ОЛИМП»

Квартира в новостройке от надежного застройщика. Ипотека, рассрочка, скидки! Звони сейчас!

подробнее
Квартиры в новостройке! Застройщик ООО "Универсалстрой" (КСК)

Квартиры в новостройке по привлекательной цене. От застройщика! Дом сдан!

подробнее