Обратная связь
Все новостройки Иваново

Обзор всех новостроек и застройщиков Иваново на 37RE.RU

подробнее
Консультация по недвижимости

Бесплатно. Задай вопрос и получи профессиональный ответ от эксперта по недвижимости

подробнее
Договор купли - продажи комнаты в коммунальной квартире
Дата публикации: 19 августа 2011

Особенности коммунальных квартир

Одной из целей жилищной политики, которая провозглашалась некоторое время назад, была ликвидация квартир коммунального заселения. Но на практике все обстоит по-иному. Если в квартире коммунального типа освободилась одна из комнат, то на основании действующего законодательства РФ она должна быть предоставлена по договору социального найма нанимателям или собственникам других комнат в этой же квартире на основании поданного ими заявления.  Кроме заявления, которое должно быть подано в установленный законом срок, например для Москвы он составляет полгода,  такие наниматели или собственники должны быть признаны гражданами, нуждающимися в жилых помещениях или малоимущими.

Если в коммунальной квартире нет граждан, отнесенных к категории малоимущих или нуждающихся в дополнительной жилой площади, или они есть, но не подали соответствующего заявления, то право на предоставление освободившейся комнаты переходит ко второй категории граждан или при отсутствии данных граждан или их заявления к третьей. На местном уровне нормативными актами устанавливается, какие граждане могут подпадать под первую, вторую и третью категорию лиц. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, подпадающих под эти три категории, в освободившееся жилое помещение происходит вселение иных лиц на основании заключенного договора социального найма и в порядке, определенном статьями Жилищного Кодекса РФ.

Договор купли - продажи

Что касается заключения договора купли–продажи свободной комнаты в квартирах коммунального заселения, которые являются самостоятельными объектами недвижимости, то одной стороной в договоре станет субъект Федерации или муниципальное образование в лице уполномоченного органа, а второй стороной по договору выступит физическое лицо – гражданин РФ. Именно гражданин или граждане России. В противном случае совершенная сделка в отношении комнаты будет признана ничтожной.

Свободная комната

Объектом договора и одним из существенных условий, без которого договор считается не заключенным, является комната – изолированное жилое помещение; часть квартиры, относящиеся к недвижимому имуществу, которое имеет особые характеристики. При этом такие характеристики  комнаты, как ее изолированность и смежность, должны влиять на покупную цену.

Кроме того, следует учесть, что свободной комнатой в коммунальной квартире является только та комната, которая свободна от обязательств, а значит, ее можно продать.

Отсутствие обязательств, в свою очередь означает отсутствие тех лиц, которые сохраняют за собой право владения и пользования комнатой. Например, в случае смерти нанимателя, когда нет других лиц, которые зарегистрированы в комнате в качестве основного места жительства, то отсутствуют и обязательства, могущие помешать заключить договор купли–продажи комнаты.

Цена

Стоимость комнаты является существенным условием договора купли–продажи и устанавливается из расчета стоимости за один квадратный метр, с учетом особенностей квартир коммунального заселения.

Стоимость комнаты может устанавливаться из расчета рыночной цены аналогичного объекта недвижимости или на льготных условиях (на основании нормативов), когда покупателем выступает гражданин, отнесенный к одной из трех льготных категорий лиц, проживающих в данной коммунальной квартире. Например, в Москве, на основании расчетов, сделанных Московским городским бюро технической инвентаризации, определяет и устанавливает выкупную стоимость комнаты в коммунальной квартире Городская комиссия.  Как правило, для льготников устанавливается три варианта стоимости комнаты, с учетом различных характеристик, например, в зависимости от месторасположения дома. Если заявитель не относится ни к одной льготной категории, то Городская комиссия прибегает к услугам независимого оценщика, отчет которого о рыночной стоимости выкупаемой комнаты должна утвердить. Это в случае, если цена устраивает Комиссию, если нет, то у нее имеются достаточно широкие полномочия для установления рыночной стоимости объекта недвижимости. Процесс установления, выбора и утверждения стоимости комнаты в коммунальной квартире сложный и долгий, он состоит из нескольких этапов, заканчивающихся вынесением единого решения, которое фиксируется в протоколе органа, его принявшего.

Заявитель в этом процессе не принимает участия и не может повлиять на конечный результат. Покупатель или соглашается с ценой комнаты или отказывается от намерения заключить договор купли–продажи комнаты в коммунальной квартире.

Уведомление покупателя

Потенциальные покупатели, которые согласны с ценой и заинтересованы в заключении  договора купли–продажи комнаты в коммунальной квартире (и подавшие заявку об этом), получают уведомление об освобождении комнаты от соответствующего управления, которое является основанием для заключения договора купли-продажи,  как и выдача справки-разрешения на выкуп свободного жилого помещения. Данная справка подтверждает то, что комната свободна от обязательств и подлежит продаже данному гражданину-заявителю.

Еще одной особенностью договора купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения является то, что стороны, заключившие договор, вступают в жилищные правоотношения, поскольку заключенный договор дает право на распоряжение помещением, относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Договор купли – продажи комнаты в квартире коммунального заселения считается заключенным и вступает в силу после его государственной регистрации.

Заявитель, который согласен со стоимостью комнаты и готов подписать договор, должен внести денежные средства в бюджет соответствующего муниципального образования в установленный нормативными документами срок.  Этот момент достаточно интересен, поскольку с одной стороны покупатель выполняет обязательства, вытекающие из договора купли–продажи. С другой стороны, он договор еще не подписал, а значит обязательства, которые он исполнил, не возникли.

После оплаты покупной стоимости, с покупателем заключается договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, который в дальнейшем проходит обязательную государственную регистрацию.


Обсуждение доступно только для зарегистрированных пользователей. Войти или зарегистрироваться.
Статьи